Suche
  • Jean-Marc Büchler

Algorithmen ohne sicheren Wert


Veröffentlicht am 5. August 2017 in der Zeitung NZZdomizil. Autor: Jean-Marc Büchler


Deduktive Schlussfolgerungen bei der Immobilienbewertung führen selten zum Ziel

Wer bei Investitionsentscheiden die Macht des Preises mit dessen Macht zu erklären versucht, tappt schnell in die Falle eines Zirkelschlusses. Angebots- oder Transaktionspreise von Immobilien sollten daher nie ein Vergleichkriterium sein. Die Aufgabe der Statistik ist die quantitative Analyse der empirischen Daten. Es ist eine deduktive Schlussfolgerung, wenn aus statistischen Erkenntnissen eine Wertvorstellung für eine einzelne Liegenschaft abgeleitet wird.

Viele dieser Expertisen sind schnell erstellt. Sie lassen sich je nach Anbieter und dessen Geschäftsmodell von gratis bis teuer bestellen. Doch Vorsicht dabei ist geboten. Warum?


• Wenn aus unsicheren und eingeschränkt verfügbaren Informationen in Bezug auf eine besondere Liegenschaft eine Schlussfolgerung gezogen wird, ist das Resultat als unsicher zu werten.

• Wenn der gesuchte wert zwar folgerichtig mit irgendeinem Algorithmus berechnet wird, ist es im wissenschaftlichen Sinn dennoch kein Vergleichswert. Was errechnet wird, sieht, hört, riecht und fühlt sich vielleicht anders an, als was im Datenpool erfasst wurde.

• Das Gleiche gilt für die individuellen De-/Investitionsstrategien. Big Data hat keine Kenntnis über die individuelle Liquiditätsentwicklung, verborgene Ziele der Parteien oder darüber, mit welcher Dringlichkeit, welchem Kapitaleinsatz und Potenzial eine Immobilie angeboten wird. Aus dieser Tatsache folgt nur: Der Markt hat immer recht, also ist auch der Preis richtig.

• Eine ungenau aufgenommene Information, die zusätzlich falsch interpretiert wird, ist mehrfach ungenau. Durch gegenseitige Aufhebungen der Fehler könnte ein statistischer Output durchaus richtig werden.

• Die quantitative Schlussfolgerung eines Wertes für eine besondere Liegenschaft kann sehr leicht widerlegt werden. Es sind immer nur die undifferenzierten Wert-Herleitungen, die zu Streitigkeiten bis hin zu Zweit-, Dritt-, Viert- und Fünftbewertungen führen.

• Problematisch ist auch die Behauptung, dass vom quantitativen Sammelsurium auf eine exakt vermessene Nachbarschaft geschlossen wird. Der Messwert einer Nachbarschaft kann sich schleichend bis sprunghaft aus vielerlei Gründen verändern.

• Die Kommunikation eines deduktiv ermittelten Diskontierungssatzes ist inhaltslos. Nur die detaillierte Risikobeschreibung führt folgerichtig zu diesem Satz und nicht umgekehrt. Die Übernahme einer blinden Empfehlung kann zu verpassten Chancen oder überzahlten Investitionen führen.


Auf dem Weg zum Immobilienschätzer lernt man, in welcher Form, Struktur und akribischer Genauigkeit ein Immobilienwert errechnet werden sollte. Man lernt, auf sämtliche wertrelevanten und verborgenen Risikoinformationen hinzuweisen. Wer diese Tätigkeit ausübt, wird versuchen, so viel Wissenschaftlichkeit wie möglich einzusetzen. Die Beweisführung erfolgt aus einer Kombination von einzelnen Beobachtungen, Erfahrung, Vernunft, Fakten, Finanzmathematik und natürlich einer gehörigen Portion subjektiver Kunst. Erträge, Kosten und die aufgelaufenen und zukünftigen Aufwendungen müssen plausibilisiert werden.


Auch die Herleitung des wertbildenden Diskontierungssatzes ist lediglich eine deskriptive Wirtschaftswissenschaft. Gesucht ist die gesicherte Momentaufnahme aller Risiken auf einer in die Zukunft gerichteten Zeitachse. Hierfür helfen weder Statistik noch Empfehlungen. Mit der Zeit fliesen auch verborgenen Informationen in den Wert ein. Insbesondere ist die Fortsetzung des leitenden Gedankens der definierten Käufergruppe unter den sich stets ändernden Verhältnissen zu beurteilen. Was hat der zukünftige Käufer voraussichtlich mit dieser Immobilie vor, wie sieht die allgemeine und die individuelle Liquiditätsentwicklung aus, wie beeinflussen moderne Trends den Wert der Liegenschaft? Mit welchen Ungewissheiten kann man leben, und wann kann man welche entschärfen?


Dies gilt für alle nutzbaren Immobilienarten; vom Einfamilienhaus bis zum Stockwerkeigentum, vom Renditeobjekt bis zur selbstgenutzten Gewerbeimmobilie. Ob deduktive oder induktive Wertermittlung: Es gibt nur einen richtigen Verkehrswert.


Ein aus der Menge errechneten Wert ist hingegen nicht das Resultat einer wissenschaftlichen Herangehensweise. Auch ein Algorithmus, der auf das Besondere schlisst, ist nur ein geschickt vermarkteter Trugschluss. Eine Treffsicherheit von plus/minus mehr als 30% ist ungenügend. Die Ursache liegt in der ungesicherten Beweisführung mit eingeschränkten Datenmaterial.

Die induktive Variante ist die gehaltvollere und wissenschaftlichere Expertise. Die besondere Risikokomposition ist nachvollziehbar mit der Risikoverzinsung verknüpft. Nicht selten sind diese Expertisen (± <3%) Punktlandungen. Der Grund für diese Genauigkeit ist der uneingeschränkt möglich Quervergleich aller Risiken.


Beide Varianten sollten theoretisch zu ein und demselben Verkehrswert führen. Der Unterschied liegt in der Herangehensweise, im Aufwand und in der Treffsicherheit. Ein Immobilienbewerter darf seine neutrale und unabhängige Beweisführung nicht von alten Werten oder Preisen beeinflussen lassen. Der Marktwert errechnet sich nur aus den objekt-, nutzungs- und käufertypischen Eintretenswahrscheinlichkeit. Partialanalytischen Aussagen sollte man daher stets misstrauen.



18 Ansichten0 Kommentare

Aktuelle Beiträge

Alle ansehen

Die Risikoprognose

+41 31 311 51 51

©2019 by Buechler Immobilien